Sachverständigenbüro Dr. Lenz


Fogging oder das Phänomen der "Schwarzen Wohnungen"

Von fog (engl.), dichter Nebel, Dunst

Ursachen

Der Begriff Fogging stammt ursprünglich aus der Automobilbranche. In den 80’er Jahren des vorigen Jahrhunderts beobachtete man einhergehend mit der stärkeren Verwendung von Kunststoffmaterialien im Automobilinnenraum das Bilden eines Filmes auf der Windschutzscheibe in Neufahrzeugen. Diese Filmbildung machte sich durch ein „Beschlagen“ der Scheibe bemerkbar, insbesondere an den Lüftungsdüsen und Heizungsausströmern. Dem Effekt des Fogging begegnete man dann in den 90’ern durch Verwendung anderer, weniger stark mobiler Kunststoffzusätze in den Materialien, die im Automobilbau verwendet wurden bzw. durch eine weniger permeable, d. h. durchlässige Oberfläche.

Heute bezeichnet man mit "Fogging" das Ausgasen von schwerflüchtigen Bestandteilen aus Farben, Kunststoffen und Bodenbelägen und Niederschlagen an Wänden in Verbindung mit Feinstaub. Die Veränderung der Lichtbrechung führt dann zur Schwarzfärbung. Manchmal tritt auch ein sog. "Klebefilm-Effekt" auf, das heißt die betroffenen Wände und Materialien "kleben".

Mehrheitlich tritt das Phänomen Fogging oder "Schwarze Wohnungen" erst seit dem Beginn der 90er-Jahre auf. In der Literatur vereinzelt zu findende frühere Darstellungen haben in der Regel einen anderen Entstehungshintergrund - wie Verrußungen, Verbrennung von Teppichflusen und ähnliches. Das Problem tritt in aller Regel nach Bau- und Renovierungsarbeiten auf, also müssen hierin die Hauptgründe liegen.

Die folgenden Bilder sollen das Phänomen illustrieren:

Auf den Bildern sind die Verfärbungen auf Grund von Fogging zu erkennen, die sich üblicherweise in den Raumecken und über Heizkörpern massieren. Auch typisch ist das Fehlen der Verfärbung unmittelbar in den Ecken. Symptomatisch sind auch "Fahnen" über Heizkörpern und Steckdosen, die die Luftströmung nachbilden.

Die Hersteller von Baumaterialien, Produkten zur Renovierung sowie zur Inneneinrichtung sind seit einigen Jahren dazu übergegangen, anstelle leichtflüchtiger organischer Verbindungen (VOC, "Lösemittel") mehrheitlich schwerflüchtige organische Verbindungen (SVOC, "Hochsieder") als Lösemittel oder Additive einzusetzen. Diese Stoffe sind normalerweise nicht zu riechen, in der Regel weniger gesundheitsbedenklich und müssen zudem nicht als Lösemittel deklariert werden. Organische Verbindungen, die oberhalb von etwa 200°C sieden, gelten nicht als „Lösemittel“. Produkte, die solche Verbindungen enthalten, können damit als „lösemittelfrei“ angeboten werden und haben damit gegenüber sog. lösemittelhaltigen Produkten einen Wettbewerbsvorteil.

Aus Gründen des Umweltschutzes und der Energieeinsparung seit der Wärmeschutzverordnung von 1995 (seit 1.2.2002 abgelöst durch die Energieeinsparverordnung) wird verstärkt darauf geachtet, dass die Gebäude besser gedämmt und abgedichtet werden, um Wärmeverluste zu minimieren. Dadurch wird aber auch der Luftaustausch verringert und vieles deutet darauf hin, dass der eingeschränkte Luftaustausch in abgedichteten Gebäuden im Zusammenwirken mit vermehrt in die Innenraumluft abgegebenen schwerflüchtigen organischen Verbindungen zu dem Phänomen Fogging führen kann.

Zu den SVOC's zählen Weichmacher ("Phthalate“), langkettige Alkane ("Öle und Wachse"), Alkohole, Fettsäuren und Fettsäureester. Das Vorkommen erstreckt sich auf Farben ("lösemittelfrei"), Fußbodenkleber, PVC-Fußbodenbeläge, Vinyltapeten, Kunststoff-Dekorplatten und Holzimitat-Paneelen. Auch die Kunststoffoberflächen von Möbeln können Weichmacher enthalten und an die Raumluft abgeben. All diese Stoffe haben die Eigenschaft, nicht so stark in die Raumluft auszugasen wie die leichtflüchtigen Lösemittel zu früheren Zeiten, dieses Ausgasen tun sie aber dafür über einen wesentlich längeren Zeitraum, in Einzelfällen bis zu zwei Jahre und darüber hinaus!

Dies kann nach Renovierungsarbeiten, auch im Frühjahr, dazu führen, dass erst in den darauf folgenden Übergangs- und Wintermonaten, wenn geheizt und nicht richtig und oft genug gelüftet wird, die Konzentrationen der schwerflüchtigen organischen Verbindungen in der Raumluft merklich ansteigen und dann - im Zusammenwirken mit anderen Faktoren - zu den plötzlichen Schwarzstaubablagerungen führen können.

Ursachenforschung

Da das Auftreten der schwarzen Verfärbungen oft nicht nur ein hygienisches, sondern auch ein rechtliches  Problem ist, ist es wichtig, bei der Ursachenermittlung sorgfältig und geplant vorzugehen. In Mietrechtsprozessen haben die Gerichte zu klären, was und wer für diese Ablagerungen verantwortlich ist. Mieter beklagen einen Mangel der Mietsache bzgl. verwendeter Baumaterialien und der Gebäudebeschaffenheit, Vermieter möchten mit Gutachten das Gegenteil zu beweisen und suchen die Ursache im Verhalten des Mieters oder der Beschaffenheit seiner Einrichtungsgegenstände.

I. A. entstehen die fraglichen Beläge nach der Renovierung oder beim Erstbezug neuer Wohnungen. Da "schwarze Beläge" auch durch andere Vorgänge wie Verrußung auf Grund von Verbrennungsvorgängen oder Schimmelpilzbefall (kann auch schwarz aussehen) auftreten, müssen solche "klassischen" Ursachen im Rahmen einer Begehung und Erstuntersuchung ausgeschlossen werden. Die Ermittlung der Sachstände sollte nur durch geeignete Personen (Sachverständige und Innenraumhygieniker) vorgenommen werden, ansonsten sind Fehleinschätzungen nicht auszuschließen.

Handelt es sich tatsächlich um ein Fogging Problem, beginnt die eigentliche Ursachenforschung. Erschwerend tritt meistens hinzu, dass der Sachverständige erst gerufen wird, wenn das Problem bereits einige Zeit aufgetreten ist, z. B. schon in der letzten Heizungsperiode, und sich bereits Sekundärverschmutzungen mit eingelagert haben, die die Analysenergebnisse verfälschen. Daher ist das rechtzeitige Handeln aller Beteiligten sehr wichtig, dann kann der Sachverständige die Ursache erfolgreicher ausmachen.

Vom Bundesgerichtshof wurde im Verfahren einer Berliner Mieterin gegen den Besitzer der Wohnung letztinstanzlich entschieden, dass in diesem Fall der Vermieter für die Verfärbungen verantwortlich ist und damit den Schaden zuerst beheben muss (Az.: VIII ZR 271/07).
In dem o. g. Fall verlangte die Mieterin vom Vermieter für die Kosten einen Renovierungsvorschuss von ca. 5430,-- €, dies entsprach der Schätzung eines Handwerkers. Das der Besitzer die Zahlung verweigerte, kam der Fall vor Gericht. Vor dem AG unterlag die Mieterin, vor dem LG obsiegte die Mieterin. Der Entscheidung des LG folgten die Richter am BGH, VIII Zivilsenat, und bestätigten den Anspruch auf Vorschuss.
Das LG habe in den "Verfärbungen" zurecht einen Mangel der Mietsache gesehen und damit sei der Vermieter zunächst für die Beseitigung verantwortlich. Anders wäre es nur dann, wenn die Anspruchstellerin den Mangel verursacht hätte. Nach Ansicht der Richter am BGH sei dies aber hier nicht der Fall.

Dieses Urteil illustriert die Probleme, die Vermieter durch dieses Phänomen haben können.

M. E. ist dieses Urteil nicht sehr glücklich, spiegelt es doch nicht die Einflüsse der Art des Bewohnens wieder. Wer am Tage nur Morgens eine Stunde und Abends eine Stunde heizt, wenig lüftet und sonst den Tag nicht zu Hause ist, fordert bei den heutigen Renovierungsmitteln wie Farben und den heute verbreiteten Einrichtungsgegenständen das Fogging geradezu heraus. Dem Verfasser sind diverse einschlägige Fälle aus der eigenen Praxis bekannt. Fogging kann auch die Folge von einem bestimmten Wohnverhalten sein.

Die noch in den 70er Jahren des vorigen Jahrhunderts verwendeten Farben gibt es heute nicht mehr. Diese hätten zwar Lösemittel abgegeben, aber das Fogging wäre so gut wie nie aufgetreten.

Einflussfaktoren

Typisch sind die folgenden Gründe, dabei müssen diese nicht alle gleichzeitig vorliegen:

  • Neubezug oder Renovierung (meist kurz vor der Heizperiode)
  • Bauliche Gegebenheiten (Wärmebrücken, intensive Abdichtung, ungünstige Strömungseinflüsse)
  • Raumausstattung (Tapeten, Bodenbeläge, Möbel)
  • Raumnutzung (nur periodisches Heizen, unzureichendes Lüften, verstärkend: Kerzen oder Öllämpchen)
  • seltener: Raumklimatische- und Witterungseinflüsse (erhöhte Elektrostatik durch eher geringe Luftfeuchtigkeit)

Die Zuordnung zum Verursacher und damit die Kostenübernahme kann erst nach eingehender Begehung und anschließender Analytik vorgenommen werden. Eine Ursache allein reicht in aller Regel nicht aus, um das Phänomen auftreten zu lassen. Bitte lassen Sie Sich beraten.

Fazit

Was kann der Bewohner tun?

Nach erfolgter Renovierung und diese möglichst in der wärmeren Jahreszeit, reichlich Lüften, regelmäßig wenn notwendig, heizen und in der Zeit des Ausdunstens der SVOC dem Fogging entgegenwirken: z. B. Kerzen nur in geringer Anzahl brennen lassen, Küchendunst großzügig ablüften, nach der Badbenutzung ordentlich lüften.
Bei einer typischen Nutzung von berufstätigen Bewohnern, die nur am Morgen und am Abend die Wohnung nutzen, bietet es sich an, vor dem Verlassen und nach dem Wiederbetreten einmal durchzulüften.

Was kann der Vermieter tun?

Der Vermieter hat hier ein großes Problem: Die Renovierung ist in der Regel erforderlich, um eine entsprechende Mietklientel zu bekommen. Die Auswahl an Farben ohne SVOC ist heute allerdings mehr als überschaubar um nicht zu sagen nicht vorhanden. Auf die Art und Weise der Wohnnutzung hat der Vermieter in der Regel keinen Einfluss. Möglichkeiten bestehen in Hinweisen und Vereinbarungen im Mietvertrag, dort sollte dieses Phänomen deutlich angesprochen werden. Dies ist möglicherweise eine Arbeit für einen Juristen, der den Mietvertrag dahingehend erweitert.
Oder die Renovierung erfolgt im Frühling und nach der Renovierung lüftet der Vermieter selber noch reichlich bis zur erfolgreichen Vermietung. Das ist aber nicht immer durchführbar.
Wenn die Renovierung durch einen Handwerker durchgeführt wird, ist es sinnvoll, die Farbenauswahl so zu treffen, dass ein Fogging eher vermieden wird. Oder es werden wieder wie anno dunnemals, Mustertapeten geklebt. Dann fällt ein Belag, wenn er überhaupt auftritt, nicht so schnell auf.
Ein offenes Gespräch mit dem Mieter halte ich für sinnvoll; das Gespräch sollte protokolliert werden und Bestandteil des Mietvertrags sein.

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